不動産を個人と法人で買うと税率が2倍違う話

先日、年商3億円の建設会社を経営する社長からこんな相談を受けました。

「手元資金が厚くなったので、収益物件を買おうと思っています。個人と法人、どっちの名義で買うべきでしょうか？」

一見シンプルな質問ですが、この名義の選択が、手元に残るお金を何百万円単位で変えることがあります。今日はその仕組みを、できるだけわかりやすくお伝えします。

個人名義で買うと、給与と「合算」される

個人で不動産を保有すると、毎月入ってくる家賃収入は「不動産所得」として扱われます。ここで注意したいのが、この不動産所得は役員報酬や給与と合算して課税されるという点です。

これを「総合課税」と呼びます。

年収が高い社長ほど、もともと高い税率のゾーンにいます。そこに家賃収入が乗っかると、最悪の場合、所得税45%＋住民税10%＝**実効税率55%**がのしかかってきます。

家賃収入が月20万円（年240万円）の物件を持っていたとして、税引き後に手元に残るのは108万円。半分以上が税金として持っていかれる計算です。

同じ物件を法人名義で保有すると、状況ががらりと変わります。

法人の場合、不動産収入は法人の所得として計上されます。法人税・地方法人税・法人住民税・事業税を合わせた「実効税率」は、所得800万円以下の中小企業であれば約23%前後というのが目安です。

個人での55%と比べると、約半分以下。同じ家賃収入240万円なら、税引き後に残るのは185万円近くになります。個人名義との差額は年間で70万円以上。10年間保有すれば700万円超の差になります。

税率差だけでも十分大きいのですが、法人にはもうひとつメリットがあります。経費として計上できる範囲が広いことです。

修繕費、減価償却費、管理費はもちろん、法人の場合は保険料や交際費なども条件次第で損金算入できます。うまく設計すると、不動産所得そのものを圧縮できるため、税率差以上の節税効果が出ることも珍しくありません。

個人の場合も経費は計上できますが、「事業的規模」の基準（いわゆる5棟10室基準）を満たさないと使える制度が限られます。法人のほうが制度的な柔軟性に優れているのが現実です。

ここまで読むと「すぐ法人を作って物件を買おう」と思うかもしれませんが、いくつか注意点もあります。

まず、法人設立には登録免許税や司法書士費用など、最低でも20〜30万円程度の初期費用がかかります。毎年の法人住民税（均等割）も、赤字でも最低7万円は発生します。

また、個人がすでに保有している物件を法人に移転する場合は、不動産取得税や登録免許税が再度かかるため、「今から買う物件を最初から法人名義にする」のがコスト的に合理的です。

もうひとつ、法人名義の不動産で出た利益は、そのまま役員報酬として引き出すと個人の所得税がかかります。法人内に留保して再投資するか、役員退職金として受け取るかなど、「出口の設計」まで含めて考えることが大切です。

税率の差は、所得が高いほど大きくなります。役員報酬が年1,500万円を超えているなら、不動産収入が個人に乗ってくるダメージは相当大きい。

逆に言えば、今後の収益物件購入を法人経由に切り替えるだけで、長期的な資産形成のスピードが変わります。法人を使った不動産保有は「節税のテクニック」というより、税制に合わせた資産設計の基本と考えたほうがいいかもしれません。

もし今期中に収益物件の購入を検討しているなら、名義をどうするかを税理士と一緒に確認してみてください。物件を買ってから「法人にすればよかった」は、取り返しがつかないケースも多いので。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。