不動産収入を法人化すると税率が20%変わる理由

先日、年収3,000万円を超える社長からこんな相談を受けました。「アパートの家賃収入が年間500万円入ってくるんだけど、なぜか手元に全然残らないんです」と。

計算してみると、理由はすぐにわかりました。その社長、実は知らないうちに税率55%の世界で生きていたんです。

「合算課税」という落とし穴

個人の所得税は、すべての所得を足し合わせて税率を決める「総合課税」という仕組みをとっています。給与所得、事業所得、そして不動産所得——これらが全部ひとまとめになって、課税所得の合計額に応じた税率がかかります。

年収が高い社長ほど、すでに高い税率のゾーンにいます。そこに不動産収入が加わると、その収入まるごとが最高税率のゾーンに積み上がっていく形になるんです。

所得税の最高税率は45%。そこに住民税10%を足すと、合計55%になります。500万円の家賃収入があっても、手元に残るのは225万円。なんとも悲しい話です。

では、同じ不動産収入を法人（会社）で受け取るとどうなるか。

法人税の実効税率は、規模にもよりますが概ね22〜34%の範囲に収まります。中小企業であれば年800万円以下の所得には軽減税率が適用されるため、さらに低くなるケースも多い。

個人で55%、法人で最大でも34%——この差は最大で20%を超えます。年間500万円の不動産収入があるなら、単純計算で年100万円の税負担差が生まれる計算です。10年続けば1,000万円。これは無視できる数字ではありません。

税率の差以外にも、法人化には副次的な恩恵があります。

たとえば、法人で不動産収入を受け取り、そこから役員報酬として自分に給与を支払う形にすれば、給与所得控除が使えます。個人事業では使えないこの控除が、課税所得をさらに圧縮してくれます。

また、修繕費・管理費・借入金利息はもちろん、法人の場合は生命保険料や社宅制度なども経費として活用しやすくなります。個人ではグレーだった経費が、法人格を持つことで堂々と使えるようになるケースも出てきます。

ここで少し立ち止まって、コスト面も正直に話しておきます。

法人を維持するには、それなりの費用がかかります。設立費用（登記費用・定款認証など）として初期に20〜30万円程度。毎年の法人住民税の均等割（最低でも約7万円）、社会保険料の会社負担分、税理士への顧問料——これらを合計すると、年間100万円近くのコストになることも珍しくありません。

つまり、節税効果がそのコストを上回ってはじめて「法人化して正解だった」と言えます。年間の不動産収入が少ない場合や、税率差が小さい所得水準の方は、費用倒れになる可能性もあるので要注意です。

目安として、以下のような方は検討の価値があります。

逆に、「会社から給料はほとんどもらっていない」「不動産収入が年100万円程度」という方は、むしろ個人のままのほうが税負担が少ないことも多いです。

意外と多くの社長が、自分の所得税率を把握していません。顧問税理士がいれば確定申告書の「課税所得」欄を見れば税率がわかります。そこが33%以上（課税所得900万円超）であれば、不動産の法人化は真剣に検討する価値があります。

法人化の手続き自体は、きちんと設計してから動けば数ヶ月で完了します。大事なのは「どの不動産を法人に移すか」「役員報酬をどう設定するか」「既存の融資はどうするか」という設計部分です。ここを間違えると節税効果が薄れるどころか、余計なコストがかかることもあります。

不動産収入を持ちながら「なんとなく個人でもらっている」という社長は、ぜひ一度、今の税率と法人化した場合のシミュレーションを数字で比べてみてください。思っている以上に差が出るケースが多いです。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。