個人で不動産収入を受け取ると15年で3000万円損する理由

先日、都内で複数の投資用マンションを所有している社長から、こんな相談を受けました。「毎年けっこうな家賃収入があるんですが、税金が重くてなかなか手元に残らなくて……」

話を聞いてみると、すべての不動産収入を個人で受け取っているとのこと。会社を経営して役員報酬もしっかりもらっているのに、さらに不動産収入も個人に集中させていたんです。これ、実はかなり損をしている可能性があります。

個人で受け取ると「55%」が待っている

日本の所得税は累進課税です。年収が高い経営者が個人で不動産収入を得ると、その収入には一番上の税率がかかってきます。役員報酬と合算して課税所得が高い状態なら、所得税と住民税を合わせた最高税率は 55% です。

年間1,000万円の家賃収入があるとしましょう。最悪のケースでは550万円が税金として持っていかれます。手元に残るのは450万円。不動産を持っている実感がほとんどないですよね。

同じ1,000万円の家賃収入を、法人で受け取るとどうなるか。中小企業の実効税率はおよそ34%です。税額は340万円、手残りは660万円。

個人との差は、年間で210万円です。

この差が毎年積み上がっていくとどうなるか。15年間保有すれば、累計3,150万円の差になります。同じ不動産を同じように持っているだけなのに、「個人か法人か」という入れ物の選択だけで、3,000万円以上の差が出るんです。

法人で不動産を持つメリットは、税率の低さだけではありません。

たとえば、法人の利益を役員報酬として家族に分散できます。配偶者や子どもに適正な報酬を払えば、個人に所得を集中させるより全体の税負担を下げられます。

また、法人であれば経費として認められる範囲も広がります。出張費や会議費、保険料など、個人では落とせないコストも法人なら適切に経費計上できるケースがあります。

さらに、法人の内部留保は退職金の財源にもなります。将来、法人から高額の退職金を受け取れば、退職所得控除という大きな優遇を使って手取りを最大化できます。

ここで注意が必要です。法人化にはコストがあります。設立費用、法人住民税の均等割（赤字でも年間7万円〜）、税理士への顧問料、社会保険料の増加などが主なものです。

不動産収入が少ない段階で法人化しても、コストが節税効果を上回ってしまう可能性があります。損益分岐点は状況によって大きく異なるため、自分のケースで試算してみることが大切です。

目安として、年間の不動産収入が500万円以上、かつ他の所得と合算して高税率に乗っている状況なら、法人化の検討を始めるタイミングかもしれません。

個人で不動産を持ち続けることを「当たり前」と思っていませんか。特に既に会社を持っている経営者なら、既存の法人や新設の資産管理会社に不動産を移す、あるいは次の物件購入から法人名義にするという選択肢があります。

「今さら変えるのが面倒」という気持ちはわかります。でも、毎年200万円以上の差を15年放置するのは、さすがにもったいないと思いませんか。

まだ不動産の受け取り構造を見直したことがないなら、ぜひ一度、信頼できる税理士に「個人と法人、どちらが得か」を試算してもらうことをおすすめします。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。