先日、年商3億円の建設会社を経営する社長と話していて、こんな一言を聞きました。「マンション、個人で持ってるんですよ。管理も楽だし」。思わず「もったいない」と口をついて出てしまいました。

法人で不動産を持つのと、個人で持つのとでは、節税効果がまったく違います。今日は、法人×不動産で実現できる2つの仕組みをお伝えします。正しく使えば、年間300万円以上の節税が現実的な数字になります。

なぜ法人で持つと有利なのか

個人で不動産を持つ場合、所得税の最高税率は45%。住民税と合わせると55%になります。これに対して、中小企業の法人実効税率はおおよそ34%前後です。

「経費を増やす」という行為そのものは同じでも、何%の税率が乗っているかで節税額が変わります。法人の枠組みで不動産を持つほうが、より大きな手残りを生み出せる構造になっているのです。

仕組み①：法人での減価償却

不動産を取得すると、建物部分は毎年「減価償却費」として経費に計上できます。これは出費を伴わない経費です。キャッシュは出ていかないのに、帳簿上の利益が減り、法人税が減る。これが減価償却の最大の強みです。

具体的な数字で見てみましょう。建物部分が2,000万円のRC造マンションなら、法定耐用年数47年で割ると年間約42万円が減価償却費になります。木造なら耐用年数22年ですから年間約90万円。法人実効税率34%で計算すると、木造の場合は年30万円超の節税が毎年自動的に積み上がる計算です。

物件を2棟、3棟と増やせば効果は単純に倍増します。「持っているだけで節税になる」という感覚が、法人での不動産保有の魅力です。

仕組み②：役員社宅制度

もう一つが「役員社宅」です。名前は聞いたことがあっても、正確な仕組みを把握している社長は意外と少ないです。

仕組みはシンプルです。法人名義で物件を取得または賃借し、社長（役員）が居住する。そのうえで、国税庁の計算式に基づく「賃料相当額」だけを社長個人が会社に支払う。残りの家賃負担分は、全額が法人の経費になります。

たとえば月20万円の物件に法人名義で入居する場合、計算式から弾き出された賃料相当額が月3万円だったとします。社長の自己負担は3万円、差額17万円は法人の経費。年間にすると204万円が経費化され、実効税率34%なら約69万円の節税です。さらに、役員報酬から家賃を出していた場合と比べて社会保険料の負担も下がるので、トータル効果はもっと大きくなります。

2つを組み合わせると年300万円超が射程圏内に

減価償却と役員社宅、この2つを高額物件・複数物件で組み合わせると、年間300万円以上の節税が現実的な数字として見えてきます。

  • 建物2,000万円の物件を2棟保有 → 減価償却だけで年間60〜70万円の節税
  • 月30万円の物件を役員社宅に → 賃料差額次第で年間100万円超の節税
  • 両方を複数物件で組み合わせ → 年300万円超も十分に現実的

どちらも「特別な裏技」ではなく、税法に定められた正規の制度です。知っているか知らないかだけの差が、毎年の税負担に直結しています。

見落とせない「追徴リスク」

役員社宅で一つだけ注意が必要な点があります。賃料相当額の計算ミスです。

国税庁の通達に基づく計算式はやや複雑で、物件の規模（小規模社宅かどうか）や固定資産税評価額によって計算方法が変わります。この金額を低く設定しすぎると、「現物給与の過少申告」として追徴課税のリスクが生じます。導入の際は、計算式を顧問税理士と一緒に確認し、適切な自己負担額を設定することが大前提です。

また、「実態のない社宅」も認められません。社長が実際に主たる居住地として使っている物件であることが必要です。

「来期からでいいや」が一番もったいない

減価償却は物件取得のタイミングから始まります。役員社宅も、法人名義への切り替えや賃貸契約の変更に時間がかかる場合があります。

「来期からでいいや」と思っていると、1年分の節税機会をそのまま逃します。まず「うちで社宅制度は使えますか？」と顧問税理士に一言聞いてみてください。それだけで話が動き始めます。今期の決算が近い方は、特に急ぐ価値があります。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。