先日、年商2億円の製造業の社長から、こんな相談を受けました。
「個人で持っているマンションの家賃収入、思ったより税金が高くて…。法人に移すと何かメリットがあるんでしょうか？」
実はこのご相談、ここ1〜2年で急増しています。不動産を「個人で持つか、法人で持つか」の違いが、手取りに大きく影響することをご存じない社長が、まだ多いからです。
今日は、その節税メリットをランキング形式でお伝えします。
第3位：建物の減価償却費が毎年の経費に落ちる
不動産を法人で保有すると、建物の減価償却費を法人の損金として計上できます。これが意外と大きいんです。
例えば、RC造（鉄筋コンクリート）の建物を5,000万円で取得した場合。法定耐用年数は47年なので、定額法で計算すると年間の償却額は約106万円になります。法人の実効税率が約34%であれば、毎年36万円ほどの税負担が軽くなる計算です。
10年間積み上げれば360万円。「持っているだけでコストがかかる」という印象の不動産ですが、見方を変えれば毎年36万円の節税効果を生む資産でもあるわけです。
第2位：役員社宅制度で、家賃を丸ごと経費にする
ここからが、法人ならではの醍醐味です。
法人名義で取得した物件を、社長自身（役員）に「社宅」として貸し出すことができます。役員が支払う家賃は、国税庁が定める計算式で算出した「賃料相当額」でOK。この金額は一般的な市場家賃よりも低く設定されることが多いです。
仮に法人が月20万円の家賃を払っている物件を、社長が月3万円で借りるとします。差額の17万円は法人の経費になり、年間では204万円の損金計上です。しかも社長は低い家賃で広い住居に住めるという一石二鳥の設計です。
注意点は、賃料相当額の計算を誤ると、差額分が「給与」として課税されること。設計段階で税理士と数字をしっかり確認することが必要です。
第1位：賃料収入を、低い法人税率で受け取れる
最大のメリットがこれです。社長が個人で賃料収入を受け取ると、給与所得や他の収入と合算されて「総合課税」の対象になります。課税所得が膨らむほど税率は上がり、住民税を含めると最高55%に達することもあります。
年間500万円の家賃収入があっても、手元に残るのは225万円、というケースも起こりえます。
一方、法人が受け取れば、800万円を超えても実効税率は約34%前後。同じ500万円の賃料なら手元に約330万円残る計算で、差額は年間100万円超になります。賃料収入が年間300万円を超えてくる社長には、法人化のメリットが数字ではっきり出てくる水準です。
「移転コスト」を忘れずに計算する
ただ、「さっそく法人に移そう」と思った社長、一点だけ注意してください。
個人から法人へ不動産を移転する場合、不動産取得税・登録免許税・譲渡所得税が発生することがあります。含み益がある物件では、移転コストだけで数百万円を超えることも珍しくありません。節税効果との収支計算は、必ず専門家と一緒に行いましょう。
「法人化すれば必ずトク」ではなく、「自分の物件と収入水準で、どれだけメリットが出るか」を先に試算することが先決です。
今持っている不動産を、一度洗い出してみてください
個人名義の不動産が一つでもある社長は、今期中に「法人で保有した場合の試算」を顧問税理士に依頼してみることをおすすめします。
数字が出れば、動くべきかどうか自然と見えてきます。不動産は長く保有するものだからこそ、早めに設計を見直すほど、積み上がる節税効果も大きくなります。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。