不動産法人化で年200万手取りを増やす節税の仕組み

先日、あるマンションオーナーの社長からこんな相談を受けました。「家賃収入は毎年1,000万円近くあるのに、なぜか手元にほとんど残らない。何が間違っているんだろう？」と。

話を聞いてみると、不動産はすべて個人名義。確定申告のたびに高額な所得税を払い、「これで合ってるのかな」と思いながらも、特に対策をしてこなかったとのことでした。

実はこの状態、「税金に最も不利な持ち方」かもしれません。

個人所有の落とし穴：収入の半分以上が税金に消える

日本の所得税は累進課税です。課税所得が900万円を超えると税率は33%、1,800万円超で40%、4,000万円超になると45%にもなります。

さらに住民税（10%）を加えると、最高税率は55%。年間1,000万円の不動産所得があっても、550万円が税金として持っていかれる計算です。

「そんなに？」と思うかもしれませんが、これは珍しくありません。不動産所得は給与所得と合算されるため、会社を経営している社長はとくに税率が高くなりやすいのです。

ここで法人を使うと、話がガラリと変わります。

法人税の実効税率（法人税＋地方税）は、中小法人でおよそ34%。個人の最高税率55%と比べると、20ポイント以上の差があります。

年間の不動産所得が1,000万円のケースで単純計算すると、個人では税負担が約550万円。法人化すれば約340万円。その差は210万円です。「法人化で年200万円手取りが増えた」という話が出るのは、こういう計算が背景にあります。

もちろん実際には給与所得や各種控除の影響もありますし、法人の利益をどう引き出すかにもよります。ただ、大枠の方向性として法人の方が有利なのは間違いありません。

法人化の魅力はもう一つあります。家族を役員にして、給与を支払えるのです。

たとえば配偶者に年300万円の役員給与を支払えば、法人の課税所得が300万円減ります。さらに受け取る側（配偶者）は給与所得控除が使えるため、実際の税負担はずっと小さくなります。

個人の場合、不動産収入はあなた一人の所得として丸ごと課税されます。法人を使えば収入を家族に分散し、それぞれの税率を下げることができる。これが「所得分散によるダブル節税」の仕組みです。

法人化にはそれなりのコストがかかります。設立時には司法書士への報酬や登録免許税などで20〜30万円程度。毎年の顧問税理士費用や法人住民税の均等割（赤字でも最低7万円程度）など、維持コストとして年間30〜50万円はみておく必要があります。

また、すでに個人名義で持っている物件を法人に移す場合は、不動産取得税や登記費用、場合によっては譲渡所得税が発生することもあります。「法人化したい」と思ったとき、既存物件をどう扱うかは別途検討が必要です。

こうしたコストを踏まえると、不動産所得が年間500万円未満の方には、法人化のメリットが薄いケースも多いです。逆に500万円を超えてくるあたりから、コストを差し引いてもプラスになることが多くなります。

すでに個人名義で持っている物件を動かすのが面倒なら、「今後買う不動産は最初から法人で取得する」という選択肢もあります。

移転コストは発生しませんし、法人の節税メリットをそのまま享受できます。不動産投資を拡大していく予定があるなら、早めに法人の枠組みを作っておく価値は十分あります。

法人化が有効かどうかは、現在の不動産所得の規模と維持コストのバランスで決まります。次のポイントを確認してみてください。

一つでも当てはまるなら、税理士に試算を依頼してみることをおすすめします。「やった方がいいか、やらない方がいいか」だけを確認するだけでも、かなり有益な時間になるはずです。

個人所有のまま毎年高い税金を払い続けるか、法人という器をうまく活用して手取りを増やすか。まだ試算したことがないなら、今期中に一度確認しておくのが得策です。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。