法人不動産で節税を狙う前に潰すべき3つの穴

先日、年商3億円ほどの建設業の社長から、こんな電話がかかってきました。「決算が2か月後なんだけど、税理士に法人で不動産を買えば節税になるって言われて。でも本当に大丈夫なのかな、と思って…」。

勘の鋭い社長でした。「本当に大丈夫か」と一瞬立ち止まれた社長は正解です。なぜなら、法人不動産購入には、知らないと痛い目を見る「3つの穴」があるからです。

穴①　土地は1円も減価償却できない

不動産を買えば全額節税できる——そう思っている社長は少なくありません。ところが現実はそうではありません。

減価償却できるのは建物部分だけです。土地はどれだけ高くても、経費にはなりません。

たとえば1億円の物件を購入したとしましょう。土地が7,000万円、建物が3,000万円という内訳なら、減価償却の対象はたった3,000万円だけです。しかも一括で落とせるわけではなく、建物の種類によって耐用年数が決まり、毎年少しずつしか経費にできません。

「1億円買ったのに、思ったより節税できなかった」という声をよく聞きますが、たいていはこの土地・建物の割合が原因です。物件を選ぶときは必ず「建物割合」を確認すること。これだけで判断の精度がぐっと上がります。

相続税対策として法人不動産を活用する方法も、経営者の間ではよく知られています。通常、不動産の相続税評価は路線価で行われるため、市場価格より低くなるのが一般的です。これが相続税を圧縮する仕組みです。

ところが、購入から3年以内に相続が発生すると、路線価評価が適用されず、時価評価に切り替わります。

つまり、相続税を下げるために買ったはずの不動産が、タイミング次第では「ただの高い評価の資産」になってしまうわけです。節税効果がゼロになる、ということです。

特に、会社の株主に高齢の親族がいる場合、このリスクは無視できません。「3年後まで待てるか」「そもそも相続の可能性をどう見るか」——そこまで見据えた上で判断しないと、後からでは取り返しがつきません。

最後の穴が、もっとも見落とされやすいものです。

減価償却を続けると、建物の帳簿価額がどんどん下がっていきます。その状態で物件を売却すると、「売却価格と帳簿価額の差額」が売却益として課税されます。

たとえば3,000万円で購入した建物の帳簿価額が、長年の減価償却を経て1,000万円まで下がっていたとします。そこで2,500万円で売却すると、売却益は1,500万円になります。この1,500万円に法人税がかかるわけです。

「毎年減価償却で節税できた分が、売るときにまとめて戻ってくる」——これが課税の先送りと言われる理由です。節税ではなく、税金の支払いを未来にずらしているだけです。先送りにも戦略的な意味はありますが、「売るときに税金がかかる」という前提を持った上で出口戦略を考えることが大前提です。

法人不動産は、正しく設計すれば節税にも資産形成にも有効な手段です。ただし、上記3つの穴を知らずに「とにかく買えばいい」という発想で動くと、期待とはかけ離れた結果になることがあります。

物件の検討を始める前に、以下の3点を税理士と一緒に確認してください。

この3点を事前に押さえておくだけで、不動産購入の意思決定は大きく変わります。「節税のため」に買ったはずが後悔に変わる前に、ぜひ一度立ち止まって確認してみてください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。