法人で不動産を買うと節税効果が激変する理由【社長必読】

先日、飲食チェーンを経営するある社長からこんな相談を受けました。

「テナント物件を個人で買ったんですが、毎年の確定申告のたびに税金の重さに驚いています。これって、何か改善できますか？」

その社長、物件自体は優良で家賃収入もしっかり入ってくる。でも、不動産所得にかかる税率が思いのほか高くて、手取りがなかなか増えない、というお悩みでした。

実はこれ、多くの社長が陥っているパターンです。会社経営はうまくいっているのに、不動産だけ「個人」で持ってしまっているせいで、余計な税金を払い続けているケース。今日はその構造と、法人で買った場合の違いをざっくりお伝えします。

個人で買うと、最大55%の税率が待っている

個人で不動産を持って家賃収入を得ると、それは「不動産所得」として給与や事業所得と合算されます。つまり、すでに役員報酬をもらっている社長が不動産収入まで個人で得ると、所得がぐんと積み上がってしまうんですね。

日本の所得税は累進課税なので、所得が高くなればなるほど税率も上がっていきます。住民税と合わせると、最大で55%という税率に達することもある。1,000万円の不動産所得があっても、手元に残るのは450万円以下、という現実が待っています。

一方、法人で不動産を所有した場合の実効税率は、中小企業であれば概ね30%前後に収まるケースが多いです。同じ収益でも、税負担の差が20ポイント以上開くことがある——これが「法人で買う」ことの最初のメリットです。

法人で不動産を購入する最大の魅力のひとつが、減価償却費を経費として計上できることです。

不動産は購入した瞬間に全額を経費にするのではなく、建物部分について法定の耐用年数にわたって毎年少しずつ経費に落とせます。たとえば1億円の物件で建物部分が5,000万円だった場合、構造や築年数によっては年間200万円以上が減価償却費として計上できることもあります。

キャッシュは出ていかないのに、帳簿上は経費が積み上がっていく。これが減価償却の強さです。法人の利益を圧縮することで、法人税の負担をじわじわと下げられるわけです。

法人で不動産を持つ場合、経費として認められる範囲も広がります。修繕費・管理委託費はもちろん、ローンの利息、火災保険料、固定資産税なども法人の経費として計上可能です。

さらに、その物件の管理のために使った交通費や通信費、場合によっては関連する出張費なども、実態が伴っていれば経費にできます。個人の場合は「不動産所得の必要経費」として認められる範囲が限定的ですが、法人はビジネス活動として幅広く経費を拾いやすい構造になっています。

こうした経費が重なることで、年間の節税効果はどのくらいになるのか。あくまでざっくりした試算ですが、減価償却費だけで年200万円の経費が増えたとして、実効税率30%なら年60万円の税負担が減る計算になります。10年続ければ600万円。決して小さくない数字です。

ここまで読むと「じゃあ全部法人で買えばいい」と思いたくなりますが、注意点もあります。

まず、法人で不動産を取得する際には不動産取得税や登録免許税がかかり、個人と税率が異なる場合があります。また、個人から法人への名義変更（譲渡）は、場合によって譲渡所得税が発生することもある。「今持っている物件をそのまま法人に移せばいい」というほど単純ではありません。

それから、法人で不動産を持つと、決算書に資産として計上されるため、融資審査や株価評価にも影響することがあります。相続対策や事業承継を視野に入れている社長は、その点も含めて設計する必要があります。

既に個人で不動産を持っている場合、今すぐ法人に移すのが最適解とは限りません。でも、次に購入する物件から法人名義にするというのは、取り組みやすく効果も大きい選択肢です。

不動産購入を検討している段階から税理士に相談することで、「個人で買うより法人で買ったほうが、この物件の場合は◯◯万円の節税になります」という試算が出せます。買う前に相談するのがカギです。

個人で不動産投資を続けている社長は、ぜひ一度「法人購入に切り替えた場合のシミュレーション」を顧問税理士に依頼してみてください。数字を並べてみると、これまでの税負担のもったいなさが、はっきり見えてくるはずです。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。