先日、都内で飲食チェーンを経営している社長からこんな相談を受けました。
「利益は出てるんだけど、税金でごっそり持っていかれる。何か手を打てないかな」
法人税・住民税・事業税を合わせると、実効税率は30%を超えてきます。仮に年間1,000万円の利益が出れば、300万円以上が税金として消えていく計算です。この社長のように、決算が近づくにつれて「何かできることはないか」と頭を抱える経営者は少なくありません。
そこで私がお勧めしたのが、法人による商業ビル（テナントビル）への投資でした。やり方次第では、年間300万円規模の節税を実現できる、かなり強力な手法です。
住宅系物件とは「桁」が違う理由
不動産投資を検討する社長の多くが、最初にイメージするのはアパートやマンションなどの住宅系物件です。しかし実は、節税効果という観点では商業ビルのほうが圧倒的に有利なケースが多いです。
その最大の理由が「定率法」による減価償却です。
法人が建物を取得した場合、個人と違って定率法という減価償却方式を選択できます。定率法とは、取得した初期の年ほど大きく経費を計上できる仕組みのこと。取得直後に一気に利益を圧縮できるため、税負担を大幅に前倒しで軽減できるのです。
具体的な数字で見てみましょう。たとえば1億円の商業ビルを法人で取得した場合、初年度だけで300万円を超える減価償却費を経費計上できるケースがあります。これが住宅系の物件だと、同規模でもここまでの効果は出にくい。構造や耐用年数の違いが、ここで効いてくるのです。
経費になるものが、これほど重なる
減価償却費だけでも十分インパクトがありますが、商業ビル投資の節税ポイントはそれだけではありません。
テナントビルを法人で保有すると、固定資産税・修繕費・ローンの借入利息・管理費など、物件に関わるほぼすべてのコストが法人の経費として落とせます。これらを合算すると、年間で数百万円規模の経費が積み上がることも珍しくありません。
さらに重要なのが、テナントからの家賃収入を法人で受け取れるという点です。同じ家賃収入でも、個人で受け取れば累進課税で最高55%近く持っていかれることもあります。一方、法人で受け取れば実効税率は30%前後に抑えられ、差額をそのまま内部留保として蓄積できます。節税しながら会社のお金も厚くなる、という一石二鳥の効果があるわけです。
消費税の還付まで狙える、商業ビルならではの強み
住宅系物件と商業ビルを分ける、もう一つの大きな違いが消費税の還付です。
居住用マンションやアパートの家賃は消費税が非課税のため、物件取得時に支払った消費税を還付してもらうのが難しいケースが多くあります。一方、テナントビルの家賃は課税売上になります。そのため、取得時に支払った消費税を還付できる仕組みを整えやすいのです。
1億円の物件なら消費税だけで1,000万円近い金額が動きます。この還付を適切に受けられるかどうかは、キャッシュフローに直結する重大な問題です。「どうせ不動産投資なら」と住宅系に流れてしまうと、この恩恵を丸ごと逃すことになります。
「取得タイミング」と「事業実態」が命取りになる
ここまでメリットを並べてきましたが、正直に言うと落とし穴もあります。むしろここが一番大事な話かもしれません。
まず消費税の還付については、取得する期の前から課税事業者としての実態を整えておく必要があります。「物件を買ってから手続きを考えよう」では手遅れになるケースがあります。取得タイミングと事前の準備が、そのままリターンの差につながります。
また、法人が不動産を持つにあたっては、事業としての実態が問われます。形だけ法人を作って節税目的で物件を持つスキームは、税務調査で否認リスクが高まります。管理業務の実態があるか、適切な報酬設計ができているか、といった点を丁寧に整えておくことが不可欠です。
この辺りは「知っているかどうか」で結果が大きく変わる領域です。独学や思いつきで動くのではなく、不動産税務に強い税理士と戦略を立ててから動くことを強くお勧めします。
利益が出ている会社ほど、税の使い方を戦略的に考える価値があります。商業ビル投資は初期投資こそ大きいですが、節税・家賃収入・内部留保の三つを同時に取りにいける数少ない手段の一つです。
「うちの規模でもできるのか」「どの物件が向いているか」と気になった方は、まず顧問税理士に「商業ビルの法人取得について相談したい」と一言伝えてみてください。その一言が、数百万円単位の差を生むきっかけになるかもしれません。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。