社長の不動産評価、路線価8割のワナと税務調査

先日、不動産を数棟お持ちの社長からこんな相談を受けました。「顧問税理士に路線価で評価を圧縮できると言われて安心していたんですが、本当に大丈夫でしょうか」。

結論から言うと、その安心の仕方には注意が必要です。路線価による評価圧縮そのものは合法的な仕組みですが、使い方を誤ると税務調査で真っ先に狙われる項目になります。今日はその理由を、できるだけ実務目線でお話しします。

路線価が時価の8割になる理由

国税庁が発表する路線価は、公示地価のおおむね8割程度に設定されています。これは国税庁自身が公表している考え方で、隠れたルールでも裏技でもありません。

この2割の差があるからこそ、現金や預金をそのまま持つより、不動産に換えたほうが相続税評価額を下げられる、という理屈が成り立ちます。特にオーナー企業の社長は、法人名義・個人名義を問わず不動産を多く保有している方が多いので、この仕組みを一度は耳にしたことがあるはずです。

借入をして賃貸物件を取得すれば、評価はさらに下がります。建物は貸家評価で下がり、土地も貸家建付地としての評価減が使えるからです。数字だけ見れば、時価1億円の物件が相続税評価では5000万円台まで下がる、というケースも珍しくありません。

ここで見落とされがちなのが、圧縮の度合いが行き過ぎた場合の話です。

国税庁には、路線価による評価が実勢価格と著しく乖離している場合に、路線価ではなく鑑定評価などで評価をやり直せる例外規定があります。いわゆる総則6項と呼ばれる規定で、近年の最高裁判例でもこの規定の適用が認められた事例があります。

狙われやすいのは、次のようなパターンです。

つまり「節税目的が明白すぎる」タイミングと規模で不動産を動かすと、後から評価をひっくり返されるリスクがあるということです。路線価で評価すれば必ず安全、という考え方は、実はもう古くなっています。

もう一つ、社長にお伝えしたいのは、不動産による評価圧縮の多くが「税金を消す」のではなく「税金を先送りする」効果にとどまっているという点です。

相続時に評価が下がっても、その不動産をいずれ売却すれば、取得費との差額に対して譲渡税がかかります。承継のタイミングで評価を圧縮しても、次の代がその不動産を手放す段階で結局は課税が発生する、というケースは実務でもよく見かけます。

つまり相続税の負担を今期減らしたとしても、出口まで含めたトータルの税負担で見ると、実はそれほど圧縮できていない、ということが起こり得るわけです。ここを確認せずに「路線価で評価が下がったから安心」と考えている社長は、意外と多い印象があります。

不動産による評価圧縮自体を否定するつもりはありません。適切な範囲であれば、有効な相続税対策であることは間違いないからです。

ただし、次の3点だけは一度棚卸ししておくことをおすすめします。

税務調査は「評価が下がっていること」自体を問題視するのではなく、「下げ方が不自然かどうか」を見ています。ここを理解しているかどうかで、社長の対策の質は大きく変わってきます。

まだ出口までの試算をしたことがないなら、今期のうちに一度、保有不動産の評価と将来の税負担をセットで確認しておくのがおすすめです。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。