会社に貸す土地は相続税80%減?特定同族会社事業用宅地とは

先日、都内で製造業を営む後継者の方から、こんな相談を受けました。「父個人の土地に、うちの工場が建っているんです。この土地の相続、正直かなり不安で…」

話を聞くと、工場用地は先代である父親の個人名義。そこに会社が建物を建てて操業している、オーナー企業ではよくある形でした。相続税評価額を試算してみると、確かに数千万円単位の税額になりそうな水準です。

ですが、ここで一つ確認すべき制度があります。「小規模宅地等の特例」のうち、「特定同族会社事業用宅地等」と呼ばれる区分です。

400㎡まで評価額が8割落ちるしくみ

この特例の対象になると、土地の相続税評価額が最大400㎡まで80%減額されます。

たとえば路線価ベースで1億円と評価される土地なら、特例適用後は2,000万円まで圧縮される計算です。相続税の税率は財産額が大きいほど跳ね上がる累進構造なので、評価額が8割落ちるインパクトは、額面以上に大きく効いてきます。

先ほどの後継者の方も「8割引きは大きいですね」と驚かれていました。ただしこの特例、条件を満たさなければ一切使えません。むしろ実務では、条件を知らないまま無償に近い形で土地を貸し続けているケースの方が多いくらいです。

特定同族会社事業用宅地等として認められるには、いくつかの要件をクリアする必要があります。

このなかで実務上つまずきやすいのが、「相当の地代」の要件です。相当の地代とは、更地としての土地評価額に対しておおむね年6%程度の水準を指すのが一般的な目安とされています。

これより著しく低い賃料、あるいは無償(いわゆる使用貸借)で貸している場合、特例の対象から外れてしまいます。「身内の会社だから」と地代を取らない、あるいは名目程度の家賃で済ませているオーナー企業は少なくありません。善意のつもりが、結果として数千万円の特例を失う原因になり得るということです。

先ほどの後継者の方のケースでは、幸い会社から一定水準の地代が支払われており、後継者自身もすでに役員に就任済みでした。契約内容と地代の水準を整理したうえで試算し直すと、当初想定していた相続税額から大幅に圧縮できる見込みとなりました。

ポイントは、この特例が「相続が起きてから」ではなく、「相続が起きる前の地代の設定」で決まってしまうという点です。相続税の申告時にあわてて契約を整えようとしても、過去にさかのぼって条件を満たすことはできません。

会社に個人の土地を貸している社長は多いはずですが、賃貸借契約の内容や地代の水準を、創業以来一度も見直したことがないという方も意外と多いのではないでしょうか。役員の入れ替わりで、いつの間にか後継者が役員から外れている、というケースも見受けられます。

まだ会社との賃貸借契約や地代の水準を確認していないなら、後継者が役員に就いているかどうかとあわせて、早めにチェックしておくことをおすすめします。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。