不動産を個人名義で持ち続けると年200万円損する理由

先日、年商3億ほどの建設業の社長から、こんな話を聞きました。

「10年前に買ったビルを個人で持っているんだけど、毎年の確定申告がつらくてさ。税金、けっこう取られてるんだよね」

話を聞いていくと、不動産収入が年間約1,500万円あるにもかかわらず、個人名義のまま持ち続けていることがわかりました。少し試算してみたら、法人名義に切り替えるだけで年間200万円以上、税負担が変わってくる可能性があったんです。

個人名義だと、なぜこんなに税金が高いのか

個人の不動産所得は「総合課税」です。給与や事業収入と合算して課税されます。

社長の場合、すでに役員報酬で高い所得があります。そこに不動産収入が乗ってくるわけですから、税率がどんどん上がっていきます。所得税と住民税を合わせると、最高税率は55%。「不動産収入1,000万円のうち550万円が税金」という状況が、現実としてあり得るんです。

「自分の物件なのに、半分以上が税金に消えていく」——そう感じている社長は、決して少なくありません。

同じ不動産収入を、法人（自分の会社）で受け取ると話が変わります。

中小企業の法人実効税率は、おおむね34%前後です。個人の最高税率55%と比べると、約21ポイントの差があります。

仮に不動産収入が年間1,500万円あったとして、税率が20%変わると、それだけで年間300万円の税負担差になります。実際には経費や控除が絡むので一概には言えませんが、年200万円以上変わるケースは、税務相談の現場ではよく出てくる話です。

「たかが名義を変えるだけで？」と思うかもしれません。でも、税率の差というのはそれほど大きいんです。

税率の差だけでも十分メリットがありますが、法人名義にすることで使える手が増えます。

ひとつは減価償却費の活用です。建物は法定耐用年数に従って減価償却できますが、法人の場合は利益と照らし合わせながら柔軟に活用できます。利益が出た年に減価償却をしっかり計上することで、課税所得を圧縮できます。

もうひとつは役員社宅の活用です。法人名義の物件に自分が居住する場合、一定のルールのもとで「役員社宅」として処理できます。自己負担分を少額に抑えつつ、残りを会社の経費にする形です。個人で家賃を払い続けるより、はるかに税効率が良くなります。

さらに、修繕費や管理費なども法人の経費として計上しやすくなるため、トータルの節税効果はかなり大きくなることがあります。

ここで注意が必要です。個人名義から法人名義へ不動産を移す場合、「売買」という形が基本になります。これには不動産取得税や登録免許税、場合によっては譲渡所得税がかかります。

移転コストが高ければ、節税効果が出るまでに何年もかかるケースもあります。物件の規模や含み益の有無によって、移転が得かどうかは大きく変わります。

「法人名義にしたほうが有利とわかっているけど、移転コストが読めなくて動けていない」という社長も多いです。この判断は、物件ごとに個別に試算してもらうのが確実です。

一方で、これから新しく物件を取得する場合は話がシンプルです。

最初から法人名義で購入すれば、移転コストはゼロ。その日から法人での収益計上が始まります。

「将来、不動産投資も視野に入れている」という社長であれば、購入前の段階で法人名義か個人名義かを検討するだけで、何十年にもわたる税負担が大きく変わります。先に決めておくことの価値は非常に大きいんです。

個人名義で不動産を持っている社長には、ぜひ一度、顧問税理士に「今の税負担と、法人に移した場合の試算を比べてみたい」と伝えてみてください。

年200万円という数字は、一例です。でも、規模によってはそれ以上になることも、以下になることもあります。大切なのは、「なんとなく個人で持ち続けている」状態のまま放置しないことです。

毎年の税金は、決算書の数字が変わらなくても、名義ひとつで変わることがある——そのことを頭の片隅に置いておくだけで、判断の質はかなり変わってきます。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。