法人不動産で税務調査が来る3つの特徴と対策

先日、年商10億ほどの建設会社を経営している社長から電話がありました。「税務署から調査の連絡が来た。何か問題あったかな」というものでした。話を聞くと、思い当たる節がいくつかあって——という、よくあるパターンでした。

法人で不動産を持っている社長は、今や珍しくありません。節税効果が高いうえに、資産形成にもなる。顧問税理士に勧められて取り組んでいる方も多いと思います。

ただ、法人不動産はメリットが大きい分、税務署も目を光らせています。私がこれまで見てきた税務調査のケースで、繰り返し登場するパターンが3つあります。これらに当てはまる法人は、調査が入りやすくなっています。

役員社宅の家賃、ちゃんと計算していますか？

法人が物件を購入して社長が社宅として住む。これは節税の定番手法で、法人が家賃を負担することで個人の住居費が実質経費になります。非常に合理的なやり方なのですが、落とし穴があります。

社長が法人に支払う「社宅家賃」には、国税庁が定める計算式に従った適正額があります。建物の固定資産税課税標準額・床面積・築年数などを組み合わせて算出した金額の半分以上を支払っていれば問題ない、というルールです。

ところが「家賃5万円くらい払えばいいんでしょ？」という感覚で設定しているケースが非常に多い。計算を省略した結果、差額分が役員給与とみなされ、数百万円の追徴税額が発生した事例は珍しくありません。

社宅を活用しているなら、今すぐ計算根拠を確認してみてください。税理士に依頼すれば数時間もあれば出せます。

「この修繕費、全額今期で落としてください」という指示を社長から受けることがあります。キャッシュが出ていく年は節税したいという気持ちはよくわかります。

ただ、工事費用が一定額を超えると、税務署は「修繕費」か「資本的支出（資産計上）」かを非常に厳しく見てきます。大まかには「原状回復なら修繕費」「性能向上なら資本的支出」が判断の基準ですが、1件の工事が100万円を超えると、一括費用計上した場合にほぼ確実に説明を求められます。

外壁塗装や設備の入れ替えは特に注意が必要です。「塗り直しただけ」と思っていても、使用した塗料の性能や施工範囲によっては資本的支出と判断されることがあります。

工事業者の請求書の内訳が曖昧なまま処理している会社は、今すぐ顧問税理士と内訳を再確認することをおすすめします。

同族グループ内に不動産管理会社を設立して、そこに管理費を払う。所得分散の効果があり節税スキームとして広く使われていますが、税務署が最も警戒するパターンの一つでもあります。

問題になるのは、管理会社に実態がないケースです。「管理業務の契約書がない」「担当者が実際に何もしていない」「委託料の金額根拠がない」——この3点が揃っていないと、税務調査官が来た際に全額否認されます。

調査官が最初に聞くのは「管理業務の内容を教えてください」です。「親族が実務をやっています」と答えても、日報も契約書もなければ証拠になりません。管理委託料の相場は物件家賃収入の5〜8%程度。これを大きく超える金額を払っていれば、重加算税まで付くこともあります。

ここまで紹介した3つ、それぞれ単独でも痛手ですが、複数が重なっているケースが実態として非常に多い。社宅もやっている、修繕費も大きな工事を落としている、管理会社もグループ内にある——こうなると調査官にとってはいわば「宝の山」です。

追徴課税の金額は、3つが重なったケースで平均500万円を超えると言われています。重加算税や延滞税まで加わればさらに膨らみ、しかも過去3〜5年分さかのぼって請求されます。一度の調査で1,000万円超の追徴が発生した事例も、決して稀ではありません。

法人不動産の節税は、正しく運用すれば非常に有効な手段です。ただ「なんとなく節税になっている気がする」ではなく、根拠と書類をセットで管理することが大前提です。

法人で不動産を持っているなら、今期の決算前にこの3点を確認してみてください。社宅家賃の計算根拠、修繕費の工事内訳の整理、管理委託契約書の整備。これだけで税務調査リスクはかなり変わります。「うちは大丈夫ですか？」と顧問税理士に一度聞いてみることを強くおすすめします。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。