不動産管理法人を作ると年300万円節税できる理由

先日、あるお客様からこんな相談を受けました。

「マンションを3棟持っているんですが、毎年税金をごっそり持っていかれて……何か手はないですか？」

話を聞いてみると、年間の不動産収入は約800万円。そこに事業所得も加わって、最終的に所得税の税率は50%近くになっていました。稼いだ利益の半分近くが税金に消えている計算です。

「管理法人、検討したことはありますか？」と聞くと、「名前は聞いたことあるけど、よくわからなくて」と首をかしげていました。今回はこの不動産管理法人の仕組みと、実際どのくらいの節税になるのかをお話しします。

個人で持ち続けると、最大55%が税金に消える

不動産収入は「不動産所得」として所得税の課税対象になります。日本の所得税は累進課税なので、所得が上がるほど税率も上がる仕組みです。

住民税と合わせると最高税率は55%。つまり、利益の半分以上が税金として国に持っていかれることになります。本業の収入がすでに高い社長なら、不動産所得が加わった瞬間に一気に高い税率に突入することも珍しくありません。

ここで「不動産管理法人」の出番です。仕組みはシンプルです。

個人が所有する不動産の管理業務を担う法人を設立し、管理料という形で収入を法人側に移します。法人は個人からの委託を受けて、入居者対応・家賃収受・清掃手配などを担う役割を果たします。

中小法人の実効税率は、おおむね23〜25%程度。個人の最高55%と比べると、30ポイント以上の差があります。

たとえば、管理法人に移る利益が年間1,000万円あるとします。個人なら500万円以上が税金になるところ、法人なら230万円程度。差額は270万円です。これだけで年間270万円の節税になる計算で、規模が大きければ300万円超えも十分あり得ます。

管理法人の強みはもうひとつあります。家族を役員や従業員にして、給与を支払えることです。

たとえば、実際に管理業務を手伝ってもらっている奥さんに年間100万円の給与を払うとします。奥さんには給与所得控除（最低55万円）が適用されるため、実質的な課税所得はほとんどありません。一方で法人側はこの100万円を経費として落とせます。

世帯全体で見ると、実質ゼロに近いコストで100万円を家族に移転できる構造です。子どもや親など、実際に業務に携わっている家族が複数いれば、分散の効果はさらに大きくなります。

法人を活用するもうひとつのメリットが、退職金の設計です。

法人の場合、役員退職金を損金（経費）として処理できます。受け取る側も「退職所得控除」が使えるため、税率が大幅に下がります。たとえば20年間役員を務めた後に2,000万円の退職金を受け取った場合、退職所得控除が800万円適用され、課税対象は残り1,200万円のさらに半分、つまり600万円だけです。

現役時代に高い税率で毎年取られ続けるより、退職金として受け取った方が圧倒的に有利なケースが多いです。

メリットが大きい管理法人ですが、注意点もあります。

まず設立・維持コストです。法人設立の登記費用は20〜30万円程度かかります。また、赤字でも法人住民税の均等割（最低7万円/年）が発生します。税理士への顧問料も個人より高くなる場合が多いです。

次に融資への影響です。金融機関から見ると、法人を挟むことで収益の見え方が変わります。不動産投資向けの融資を今後も検討している場合は、事前に金融機関へ確認しておくのが安全です。

そして管理料の設定です。相場から大きく外れた高い管理料を設定すると、税務署から「不当な利益移転」と見なされるリスクがあります。一般的には家賃収入の10〜15%程度が目安です。

管理法人が効果的なのは、個人の所得税率が高い方です。目安としては、不動産所得が年間500万円以上あるか、本業の所得と合算して税率が33%以上になっているケースです。

まだ管理法人を検討していないなら、まずは昨年の確定申告書を手元に出して、自分の実効税率を確認してみてください。「意外と高かった」と気づいた瞬間から、動き出せます。税理士にシミュレーションを依頼するだけでも、節税の可能性がグッと具体的になりますよ。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。