先日、不動産投資に興味を持ちはじめた製造業の社長から、こんな質問を受けました。

「木造の築古物件って、税務上どう扱えばいいんですか？新築より安く買えるのはわかるけど、古い建物って減価償却もほとんど残ってないんじゃないかと思って…」

実は、これは大きな誤解なんです。築古の木造物件こそ、使い方によっては強力な節税ツールになります。今日はその仕組みを、できるだけわかりやすく説明します。

耐用年数が「切れている」ことが、むしろチャンス

木造建物の法定耐用年数は22年です。つまり、築22年を超えた木造物件は、税務上すでに耐用年数が終わっている、ということになります。

「じゃあ、もう減価償却できないってこと？」と思いますよね。ところが違うんです。耐用年数が切れた中古資産を取得した場合、特別な計算式が使えます。それが「簡便法」と呼ばれる残存耐用年数の計算方法です。

計算式はシンプルで、法定耐用年数（22年）×20%＝4.4年。端数は切り捨てるので、最終的に4年という耐用年数が導き出されます。つまり、取得価額を4年間で均等に経費計上できることになるんです。

3,000万円の物件なら、毎年750万円が経費になる

たとえば、3,000万円で築22年超の木造物件を法人で取得したとしましょう。建物部分の価格が3,000万円なら、これを4年で割ると、年間750万円の減価償却費が発生します。

法人税率を約30%で計算すると、750万円×30%＝225万円の節税が毎年できる計算です。4年間続ければ、トータルで約900万円の節税効果になります。物件を買っただけで、これだけのリターンがある。改めて数字にすると、なかなかインパクトがありますよね。

「法人で取得すること」が大前提

ここで重要なポイントが一つあります。この節税効果を最大限に引き出すには、法人での取得が必須です。

個人でも減価償却自体はできますが、個人の所得税・住民税の実効税率と、法人税率を比べたとき、多くの中小企業オーナーにとっては法人のほうが高い税率が適用されるケースがあります。高い税率に対して大きな経費をぶつけるほど節税効果は大きくなる、という基本原則に照らすと、法人で取得するほうが圧倒的に有利になりやすいんです。

また、法人であれば物件の維持費や管理費、場合によっては社長自身の視察にかかった交通費なども、事業経費として計上しやすくなります。不動産を法人で持つメリットは、減価償却以外にも意外と多いんです。

注意点は「建物と土地の按分」

ただし、一点だけ気をつけてほしいことがあります。減価償却の対象はあくまで「建物」であって、土地は含まれません。

売買契約書に建物価格と土地価格が明示されていれば問題ありませんが、一括で表示されている場合は、固定資産税評価額などをもとに按分計算が必要です。ここを誤ると、減価償却できる金額がずれてしまいます。

また、「築22年超」というのはあくまで木造の話です。鉄筋コンクリート造（法定耐用年数47年）や軽量鉄骨造（同19〜27年）では、耐用年数も計算結果も変わってきます。物件の構造は必ず確認してください。

決算前に動けるかどうかが勝負

このテクニックが特に活きるのは、「今期、利益が出すぎてしまっている」というタイミングです。不動産の取得は時間がかかるため、決算ギリギリに動いても間に合わないことが多い。だからこそ、日頃から選択肢として頭に入れておくことが大切です。

「来期あたり物件を買おうかな」と漠然と考えているなら、今のうちに税理士と一緒に試算しておくことをおすすめします。築年数・構造・取得価額・法人の税率、これらを組み合わせてシミュレーションするだけで、どれだけの節税余地があるかがはっきりしてきます。

築古の木造物件は「古くて価値がない」のではなく、「使い方を知っている人にとっては宝の山」です。ぜひ一度、顧問税理士に相談してみてください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。