隣地との土地交換に税金はかかる?固定資産交換の特例

先代から会社を引き継いだばかりの後継者から、こんな相談を受けたことがあります。隣の土地の持ち主と「お互いの土地を交換しませんか」という話が持ち上がったものの、譲渡益に税金がかかるなら見送るしかない、というものでした。

結論から言うと、この交換には税金がかからずに済む可能性があります。固定資産の交換の特例という制度です。

「売って買う」のではなく「交換する」だからこそ使える制度

通常、土地を手放せば譲渡益に対して税金がかかります。売却した瞬間に利益が確定するからです。

ところが、同じ種類の固定資産同士をそのまま交換する場合は話が別です。お金のやり取りをせずに資産の形を入れ替えるだけなので、実質的にはまだ利益を手にしていないと考えられます。この考え方に基づいて、一定の要件を満たせば譲渡がなかったものとして扱われるのが、固定資産の交換の特例です。

似たような制度に事業用資産の買換え特例がありますが、あちらは「売ってから買う」二段階の取引が前提です。今回のように「AとBをそのまま交換する」ケースで使うのは、この交換の特例のほうになります。

後継者が気にしていたとおり、要件は決して緩くありません。主なものを挙げると次のとおりです。

特に見落としやすいのが2つ目の「同じ用途」という条件です。せっかく交換しても、その土地を駐車場から資材置き場に変えるだけのつもりが、税務上は用途変更とみなされて特例が使えなくなる、ということもあり得ます。交換後の使い道まで含めて計画しておく必要があります。

ここが最も誤解されやすいところですが、この特例は税金が消えてなくなるわけではありません。免除ではなく、あくまで繰延です。

交換によって取得した新しい土地の取得価額は、時価ではなく、手放した土地の帳簿価額をそのまま引き継いで計算されます。つまり含み益は消えたのではなく、新しい土地に付け替えられただけです。

このため、将来その土地をさらに売却したときには、今回繰り延べた分の利益もまとめて課税対象になります。目先の税負担がなくなったことに安心しきってしまうと、後継者の代でその土地を売る段になって、思ったより大きな譲渡益に驚くことになりかねません。

価額の差が2割を超えると、超えた部分については課税されてしまいます。隣地との交換では面積や形状がぴったり一致することは少なく、鑑定評価をとってみたら想定より差が開いていた、というケースも珍しくありません。話を進める前に、双方の土地の時価を概算でも把握しておくことをおすすめします。

また、交換契約書の書き方や申告時に必要な書類も細かく定められています。適用を受けるには確定申告での明記が必須なので、うっかり通常の譲渡として処理してしまわないよう、契約前の段階で税理士に相談しておくと安心です。

隣地との交換話が出ているなら、まずは双方の土地の時価とこれからの使い道を整理したうえで、要件に当てはまるかどうかを早めに確認しておくのがおすすめです。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。