先日、都内でアパートを数棟保有する社長から、こんな相談を受けました。
「今度買う物件、初年度に消費税の還付を受けられるって不動産業者に言われたんですが、本当ですか」
この話、実はもう何年も前に終わった手法なんです。今も知らずに勧めてくる業者がいることに、正直驚きます。
かつては「還付前提」で物件を買う社長もいました
住宅用の賃貸物件は、家賃収入が消費税の非課税売上にあたります。本来であれば、建物購入にかかった消費税を仕入税額控除で取り戻すことはできません。
ところが以前は、あえて課税事業者を選択し、物件購入年だけ「課税売上割合」を操作することで、建物にかかった数百万円、時には数千万円の消費税を還付として受け取るスキームが存在しました。購入直後にごく短期間だけ課税賃貸に使い、その後住宅用に切り替えるようなやり方です。
節税というより、制度の隙間を突いた手法だったと言っていいでしょう。
2020年の改正で、抜け道はふさがれました
この手法は2020年度の税制改正で明確に封じられています。2020年10月1日以後に仕入れた居住用賃貸建物については、原則として仕入税額控除そのものが認められなくなりました。
さらに、購入から3年以内にその建物を課税賃貸用に転用したり譲渡したりした場合には、一定の調整計算を行う規定も設けられています。つまり「後から帳尻を合わせて還付を取りに行く」という発想自体が、制度上通用しなくなったということです。
それでも今なお、古い成功事例をもとに「還付できます」と持ちかけてくる話を耳にすることがあります。情報が更新されないまま、数年前のセミナー資料を使い回しているケースも少なくないようです。
実行してしまうとどうなるか
もし現行制度を知らずに還付を受けてしまうと、税務調査で高い確率で指摘を受けます。
結果として本税の追徴に加え、過少申告加算税、場合によっては重加算税、延滞税まで課される可能性があります。数百万円規模の還付が、数年後には利息付きで返還を求められる負債に変わるわけです。
「還付を受けられた」という業者の成功体験は、多くの場合、改正前の話です。物件購入というタイミングの大きな意思決定を、古い情報に基づいて進めてしまうのは、あまりに割に合いません。
顧問税理士との情報アップデートが命綱です
不動産投資や賃貸経営は税制改正の影響を強く受ける分野です。だからこそ、大きな契約の前には必ず顧問税理士に現行制度での取り扱いを確認する一手間が欠かせません。
業者から「還付できます」と聞いた時点で話を進めるのではなく、その場で「今の制度でも本当に可能か」と一度立ち止まって確認する。それだけで、数百万円単位のリスクを避けられます。
もし今、賃貸物件の購入を検討していて、消費税還付をあてにした提案を受けているなら、契約前に一度、顧問税理士に現行制度を確認しておくことをおすすめします。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。